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CONSEJOS

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Las comunidades de propietarios

LA CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS COMUNITARIOS

1. ¿En qué consisten las cuotas de las comunidades de propietarios?
Todos los propietarios de pisos y locales deberán contribuir al pago de los gastos comunes, que pueden ser: 1) ordinarios o generales: (electricidad, agua, limpieza, etc.) 2) extraordinarios: ocasionados por algún acontecimiento específico (reparaciones, reformas, etc.). La contribución a los gastos se realiza en función de la cuota de participación asignada a cada piso o local, y en el tiempo y forma determinados por la Junta de Propietarios.

En el Título Constitutivo de la comunidad debe quedar fijado el coeficiente, o cuota de participación que corresponde a cada piso o local. Para el cálculo de este índice, se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes. Dicho coeficiente ha de expresarse incluyendo las centésimas, de tal modo que la suma total de los coeficientes de participación ha de ser igual 100%. Con relación a ese coeficiente debe de tenerse en cuenta que el no uso por parte de los comuneros de determinados elementos comunes, no les exime de su obligación de abonar los gastos conforme a su cuota de participación. El único supuesto en que estarían exentos sería en aquellos casos, en los que así se hubiera hecho constar de forma expresa en los Estatutos de la Comunidad.

2. ¿Es obligatorio qué la Comunidad tenga un presupuesto? ¿Quién debe aprobarlo?
La ley fija una obligación a las Comunidades de Propietarios de tener aprobados unos presupuestos que deberán contener una relación de los gastos e ingresos previsibles que se vayan a ocasionar a lo largo del año.

Los presupuestos tienen que ser aprobados por la Junta de Propietarios (art. 14 LPH), por lo que a fin de aprobarlos habrán de reunirse como mínimo una vez al año.

3. ¿En qué consiste el llamado Fondo de Reserva?
El fondo de reserva es una cantidad que se debe recoger en los Presupuestos de la Comunidad, y que debe dotarse con una cantidad no inferior al 5 % del último presupuesto ordinario. La finalidad de este fondo, es atender a los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del inmueble, y permitir afrontar los mismos antes de que se aprueben las correspondientes derramas.

4. ¿Si uno de los propietarios no paga sus cuotas qué puede hacer la Comunidad para obligarle a pagarlas?
Todo propietario de una vivienda o local situada en el inmueble está obligado al pago de los cuotas y las derramas que le correspondan (en función de su coeficiente de participación), abonando dichas cantidades dentro del tiempo y la forma que haya determinado la Junta. En caso contrario, el Presidente o el Administrador, si así lo acuerda la Junta de Propietarios, podrá interponer una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia correspondientes a la localidad en la que esté situada la Comunidad de Propietarios.

ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

5. ¿Qué se entiende por elementos comunes?
Aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, a modo de ejemplo, el suelo, la entrada común, los techos, los muros de carga, las vigas, la terraza común, etc. En cualquier caso, no constituyen una lista cerrada y la jurisprudencia va matizando su alcance y contenido. Dentro de los elementos comunes, se diferencian los que lo son por naturaleza, que en su momento ya fueron concebidos como parte fundamental del uso común del edificio; de los que lo son por destino, que sin ser como los anteriores se ha decidido que tengan un fin o utilidad común.

Los elementos privativos se diferencian de los comunes en que cada propietario ejerce su derecho de propiedad de forma exclusiva.

Debe de tenerse en cuenta además que el elemento común puede convertirse en privativo, si se produce la 'desafectación' del mismo. Esta 'desafectación' precisa de un acuerdo unánime de los comuneros y de una modificación del titulo constitutivo. Posteriormente es conveniente elevar este acuerdo a público e inscribir el mismo en el Registro de la Propiedad, ello supondrá una modificación de las cuotas de participación de cada comunero.

6. ¿Pueden realizarse mejoras sobre elementos comunes, sin que los mismos representen a la mayoría?
La ley establece que ningún propietario puede exigir nuevos servicios o mejoras que no sean estrictamente necesarios para la adecuada conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble.

En caso que la Junta de Propietarios acuerde la realización de estas innovaciones o mejoras, si el importe a pagar por las mismas excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no estando un vecino conforme con su realización, éste no estará obligado a pagarlas, (no pudiéndose modificar su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja introducida en la Comunidad). Sin embargo, si el vecino que no sufragó los gastos desea con posterioridad participar de las mismas, se le deberá permitir, pero deberá abonar su cuota con los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal. Finalmente, hay que tener en cuenta que cada Comunidad Autonoma puede tener una regulación específica sobre este tema.

7. ¿En el caso de discapacitados se puede imponer a la comunidad la necesidad de supresión de las barreras arquitectónicas *?
Sí, efectivamente se puede obligar a la Comunidad a que realice las obras o mejoras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado su discapacidad, o a que lleve a cabo la instalación de dispositivos que mejoren su comunicación con el mundo exterior, siempre y cuando el coste de las obras no exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Corresponde a los solicitantes acreditar la necesidad de realizar las obras.

Debe además tenerse en cuenta que tales reformas tienen ciertos límites, en este sentido, no será posible que tales obras afecten a la estructura del edificio ni menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción, debiendo ser razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

Finalmente, cada Comunidad Autonoma puede tener una regulación específica sobre este tema, por lo que es necesario informarse de tal posibilidad.

* Se entiende por barrera arquitectónica, toda aquella que dificulte el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía.

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Última revisión junio 2011