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ACTUALIDAD

2006-07-12

La legislación actual regula los arrendamientos celebrados a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del  1 de enero de 1995. Ahora bien también fija unas reglas vitales que se aplican a contratos celebrados antes de esa fecha. Existe, por tanto, una situación de gran complejidad, donde es fundamental la fecha de la celebración del contrato para determinar la ley aplicable. A continuación exponemos algunas recomendaciones y orientaciones que nos ayudarán a conocer mejor el alcance y contenido de este tipo de contratos.

 Recomendaciones previas a la firma del contrato:     

• La duración del contrato será la pactada libremente por ambas partes. En caso de duración inferior a 5 años, el arrendatario podrá prorrogarlo anualmente hasta los 5 años. Esta prórroga no se aplicará si el arrendatario manifiesta al arrendador, con 30 días de antelación a la terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.   
• La excepción a la prórroga de los 5 años es el caso en que el arrendador precise ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de dicho plazo para destinarla a su vivienda permanente. Dicha excepción deberá recogerse expresamente en el contrato.   
• La renta la fijan de común acuerdo las partes y conviene fijar en relación a la misma el modo de hacerla efectiva y el lugar de pago. Usualmente el pago de la misma será mensual y habrá de efectuarse dentro de  los siete primeros días del mes, si bien ambas circunstancias admiten pacto en contrario.   
• En los 5 primeros años de contrato, la renta se actualizará anualmente según el IPC correspondiente. A partir del sexto año, si existe acuerdo entre las partes se aplicará este y, en defecto del mismo, se actualizará la renta según el IPC correspondiente.   
• Los gastos generales, servicios individuales y los impuestos derivados del inmueble serán a costa del arrendador, a menos que se pacte lo contrario en el contrato de arrendamiento.   
• La fianza se abonará a la firma del contrato de arrendamiento y no podrá ser superior a una mensualidad de renta.  

 Recuerda que:  

• El arrendatario debe ocupar la vivienda de forma efectiva, de no hacerlo así (p ej: si destina la vivienda exclusivamente a un uso vacacional o la mantiene vacía ) el arrendador podrá dar por resuelto el contrato.
• Como arrendador debe intervenir el propietario de la vivienda. Si la vivienda es ganancial, y figuran como dueños ambos cónyuges el contrato deberá ser firmado por ambos.
• Se considera arrendataria la persona que vaya a habitar la vivienda y asuma además el pago de  la renta correspondiente. Si la vivienda fuera a ser ocupada por un matrimonio o pareja es aconsejable, que firmen ambos lo que refuerza el vínculo contractual, y hace que en caso de muerte o abandono se pueda seguir ocupando la vivienda en concepto de arrendatario.
• Si hay pluralidad de arrendatarios sin vínculos familiares entre ellos el contrato debería ser firmado por todos, ya que en caso contrario la ley no prevería posibilidad de subrogación en caso de muerte del arrendatario.
• Este tipo de contrato no precisa de escritura pública  salvo que se quiera  inscribir  el contrato en el Registro de la Propiedad.  Resulta aconsejable esta opción cuando la duración prevista supere el plazo de 5 años.
• En cuanto a las obras debe distinguirse entre:
  • Obras necesarias que son las dirigidas a conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad mínimas para poder vivir en la misma. En este caso el arrendador no puede aumentar la renta y si las obras tienen una duración superior a 20 días deberá disminuir la renta al arrendatario.
  • Obras de mejora que son las destinadas a aumentar la calidad de la vivienda. El arrendador tiene derecho a aumentar la renta, sólo si han transcurrido 5 años desde la celebración del contrato, y deberá notificarlo por escrito al arrendatario 3 meses antes de que comience la obra. El arrendatario si lo desea puede desistir del contrato en el plazo de 1 mes desde la notificación del arrendador. Además, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado de su uso por la realización de las obras y a la indemnización de los gastos de las obras que le obliguen a efectuar.
• El arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios sin consentimiento escrito del arrendador.
• El arrendatario por su parte está obligado a realizar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste habitual de la vivienda.

 CONSEJOS RECOMENDADOS:

Recomendaciones para el arrendador de vivienda
Derechos del arrendatario


Las presentes recomendaciones son de carácter general y no contemplan casos particulares.

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