El derecho a una vivienda digna es uno de los derechos sociales fundamentales, pero encontrar un hogar adecuado y de calidad se ha convertido en una gran preocupación.

Los altos costes, tanto en el alquiler como en la compra, hacen que tener una vivienda segura, saludable y habitable en áreas con servicios esenciales (transporte, colegios, centros de salud…) sea una tarea complicada de lograr, aún más para los colectivos más vulnerables.

No solo es una cuestión que atañe a aspectos económicos y sociales, también a temas legales.

El 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, reforma que se engloba dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Esta ley persigue que haya viviendas a precios asequibles, equilibrar los intereses de los propietarios y los inquilinos y favorecer que jóvenes y colectivos en riesgo de exclusión puedan acceder a una vivienda digna. 

Además, esta nueva medida otorga a las comunidades autónomas y municipios el poder de retener o reducir el precio del alquiler y de aumentar el número de viviendas sociales en áreas tensionadas.

¿Qué es una área tensionada?

Es una zona geográfica o área en concreto donde hay desafíos o conflictos relacionados con la vivienda, el acceso a ella, la asequibilidad y la planificación urbana. 

Algunos de los factores que generan esta tensión y, por lo tanto, favorecen al desarrollo de un área tensionada son la escasez de viviendas asequibles, aumento excesivo del precio del alquiler, la especulación inmobiliaria, desigualdad social o problemas con la calidad de los hogares.

Para que una comunidad autónoma declare una área tensionada se debe cumplir una de estas dos condiciones:

• El coste medio, del alquiler o la hipoteca, más los gastos y suministros básicos superen el 30% de los ingresos medios o la renta media de los hogares
• El porcentaje de crecimiento acumulado del precio de compra o alquiler haya crecido, al menos, tres puntos porcentuales en los últimos cinco años respecto al crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma.

Los grandes tenedores, ¿qué son?

En el contexto de la vivienda, un gran tenedor se refiere a una persona física o entidad (como una empresa o entidad financiera) que posee o controla más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o superficies construidas de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. En ambos casos no se tienen en cuenta los garajes y trasteros.

También son grandes tenedores los poseedores de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en zonas tensionadas. 

Los grandes tenedores son una gran influencia en el mercado de alquiler, ya que juegan un papel decisivo a la hora de establecer los precios y la disponibilidad de viviendas.

Novedades de la actual Ley de Viviendas

Límite de la actualización anual del alquiler

La variación del precio del alquiler no estará ligada a la subida del IPC, de manera que

• Hasta el final de 2023 la actualización será de, como máximo, un 2%.
• En 2024 el incremento no podrá superar el 3%.
• A partir de 2025 se creará un nuevo índice y se actualizarán todos los alquileres.

En las zonas tensionadas las novedades son:

• Posibilidad de prórroga de un año para el arrendatario tras finalizar el contrato.
• En nuevos contratos a nuevos inquilinos se limitará el alquiler a la renta del contrato anterior.
• Se pueden aplicar límites a las viviendas que no han estado arrendadas en los últimos cinco años. 

Aumento del precio de alquiler con gastos extras

La ley impide que el arrendatario aumente el precio del alquiler debido a nuevas condiciones, repercutiendo en el arrendatario, siempre y cuando “estas cuotas o gastos no estuviesen recogidas en el anterior contrato”.  

Gastos de gestión al tramitar un alquiler

Hasta antes de esta aprobación, los costes por formalizar un contrato y el coste de la gestión de la inmobiliaria corría a cargo del inquilino. Ahora esto pasa a ser responsabilidad del arrendador.

Protección contra los desahucios

Una de las novedades es que, en caso de desahucio, las personas afectadas deberán tener una solución habitacional hasta que el conflicto se solucione y, hasta que esto se produzca, se ampliará el plazo de suspensión.

Por otro lado, también se buscará una atención más rápida para aquellas personas en situación de vulnerabilidad.

Y cuando el demandante del desahucio sea un gran tenedor y este desahucio afecte a personas vulnerables, primero se deberá aplicar un procedimiento de conciliación o intermediación. 

Impulso de la vivienda pública

Una vivienda pública es aquella que se proporciona o se gestiona con el apoyo del gobierno o entidades gubernamentales, con el fin de que aquellas personas, familias de bajos ingresos o en situación de necesidad puedan acceder a una vivienda digna y asequible.

Por eso:

• Se van a regular los parques de vivienda para evitar que estos hogares estén en manos de fondos de inversión.
• Se garantizará al menos 30 años de calificación de vivienda protegida.
• Se elaborará y mantendrá actualizado un inventario del parque público de viviendas.

Bonificaciones fiscales para los propietarios

Los pequeños propietarios que dispongan de una vivienda y esta esté en alquiler dentro de un área declarada como tensionada tendrán incentivos fiscales en el IRPF.

Esta bonificación es diferente para cada caso:

• Se podrá beneficiar de hasta un 90%, deducción máxima, el propietario que aplique una reducción de un 5% al nuevo contrato respecto del anterior y siempre que la vivienda esté en área tensionada.
• Tendrán una bonificación del 70% si la vivienda es la primera vez que se alquila en una zona tensionada y los arrendadores son personas de entre 18 y 35 años o cuando la vivienda va destinada a un alquiler social (entidades sin ánimo de lucro), con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler. 
• Se rebaja al 60% la bonificación cuando la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación.
• Finalmente, se pueden acoger a la bonificación de un 50% todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda en áreas tensionadas.